Bokalkyl

När du ska räkna ut hur mycket du har råd att lägga på en bostad är det tre faktorer som du behöver ta fram. Dels hur mycket du kan lägga kontant, exklusive lagfart och pantbrev, dels hur familjens balansräkning ser ut och slutligen räntekostnaden.

Kontantinsatsen är så klart bra att ha så stor som möjligt. Många banker belånar bara hus till 85 %, eller har åtminstone sämre villkor för överstigande del - så kallat topplån. SBAB och några till belånar dock upp till 95 % av huset till samma villkor. Ibland kan det ändå bli mer gynnsamt att ta topplån, förutsatt att du får betydligt bättre villkor på den undere delen. Räkna ut den totala räntekostnaden för dom olika erbjudanden du får och jämför.

Du måste också ha med i beräkningarna att det kommer gå åt en hel del pengar till lagfart och pantbrev. I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift och pantbreven 2 % av pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev.

Om du skulle köpa ett hus för två miljoner, som sedan tidigare har pantbrev på en miljon, och vill lägga en kontantinsats på 15 % (300.000) så kostar alltså lagfarten 30.825 och pantbreven 14.375. Sammanlagt en extra kostnad på 45.200. Du behöver alltså ha 345.200 kronor kontant för att lägga den insatsen i det här fallet. (detaljerna i räkneexemplet)

Familjens balansräkning handlar om att lägga ihop alla disponibla inkomster och dra ifrån alla utgifter för att se hur mycket utrymme som finns kvar. Är du ensamstående är din lön den inkomst som finns, är ni två som delar på köpet så är det bådas inkomst. Här kan man också räkna med barnbidrag och andra regelbundna inkomster.

Utgifterna är klurigare, då dom ofta varierar över året. Försök att räkna ut kostnaden för en genomsnittlig månad. Klicka här för en lista med förslag på utgifter. Räkningar som kommer årsvis får man dela med 12 och så vidare. Tänk på att inte räkna med dom kostnader som kommer att försvinna vid flytten. Ett exempel är hemförsäkringen, som kommer att försvinna för den gamla bostaden men tillkomma för den nya. Försök därför också att ta reda på utgifter som kommer att tillkomma. Vissa av dessa brukar stå i prospektet, som försäkring, uppvärmningskostnad och sophämtning.

Slutligen har vi kommit fram till räntan. Jag anser att det ger en falsk trygghet att räkna på ett bostadsköp med bunden ränta, om inte löptiden är så lång att du amorterat bort en väsentlig del innan periodens slut. När löptiden tar slut måste du ju ändå klara av det högre ränteläget för att kunna bo kvar. Räkna därför alltid med den rådande rörliga räntan, och lägg till en drastisk höjning inom rimliga gränser. För mitt eget köp tog jag SBAB:s tremånadersränta plus 3 %.

Har vi alltså lyckats få fram 345.200 till kontantinsats, lagfart och pantbrev återstår att låna 1.700.000. SBAB har i skrivandets stund en 3-månadersränta om 4,35 %. Höjer vi den med tre procentenheter är vi uppe i 7,35 %, vilket ger en årsränta på 124.950 kronor, eller 10.413 kronor per månad. Visar balansräkningen att det finns utrymme för det så har du råd!

Två faktorer som jag väljer att inte räkna med är fastighetsskatten och ränteavdraget. I nuläget tar dom i princip ut varandra. Mycket tyder nu på att fastighetsskatten försvinner, men jag skulle inte bli förvånad om ränteavdraget går samma väg så småningom. Säkrast är därför att bortse från det och se det som en bonus så länge det finns kvar.