Bokalkyl

När du ska räkna ut hur mycket du har råd att lägga på en bostad är det tre faktorer som du behöver ta fram. Dels hur mycket du kan lägga kontant, inklusive lagfart och pantbrev, dels hur familjens balansräkning ser ut och slutligen räntekostnaden.

Kontantinsatsen är så klart bra att ha så stor som möjligt. Många banker belånar bara hus till 85 %, eller har åtminstone sämre villkor för överstigande del - så kallat topplån. SBAB och några till belånar dock upp till 95 % av huset till samma villkor vilket gör att du slipper topplån. Ibland kan det dock ändå bli mer gynnsamt att ta topplån, förutsatt att du får betydligt bättre villkor på den undre delen. Räkna ut den totala räntekostnaden för dom olika erbjudanden du får och jämför. Värt att notera är också att det ligger ett förslag ute som ska förbjuda pantsättnings av mer än 85 % av bostäders värde. Förslaget väntas träda i kraft den 1 oktober 2010, men än så länge är det faktiskt inte beslutat.

Du måste också ha med i beräkningarna att det kommer gå åt en hel del pengar till lagfart och pantbrev. I nuläget kostar lagfarten 1,5 % av köpeskillingen plus 825 kronor i fast avgift och pantbreven 2 % av pantbrevbeloppet plus 375 kronor per pantbrev.

Ponera att du skulle köpa ett hus för två miljoner, som sedan tidigare har pantbrev på en miljon, och du vill lägga en kontantinsats på 15 % (300.000). Då kostar alltså lagfarten 30.825 och pantbreven 14.375. Sammanlagt en extra kostnad på 45.200. Du behöver alltså ha 345.200 kronor kontant för att lägga den insatsen i det här fallet. (detaljerna i räkneexemplet)

Familjens balansräkning handlar om att lägga ihop alla disponibla inkomster och dra ifrån alla utgifter för att se hur mycket utrymme som finns kvar. Är du ensamstående är din lön den inkomst som finns, är ni två som delar på köpet så är det bådas inkomst. Här kan man också räkna med barnbidrag och andra regelbundna inkomster.

Utgifterna är klurigare, då dom ofta varierar över året, men gör ditt bästa för att räkna ut kostnaden för en genomsnittlig månad. Du kan klicka här för en lista med förslag på utgifter. Räkningar som kommer årsvis får man dela med 12, kvartalsvis på med 3, och så vidare.

Tänk också på att inte räkna med dom kostnader som kommer att försvinna vid flytten. Ett exempel är hemförsäkringen, som kommer att försvinna för den gamla bostaden. Det kommer dock att tillkomma en ny för den nya bostaden. Försök att ta reda på alla utgifter som kommer att tillkomma och ha med dom i beräkningen. Vissa av dessa brukar stå i prospektet, som försäkring, uppvärmningskostnad och sophämtning.

Slutligen har vi kommit fram till räntan. Jag anser att det ger en falsk trygghet att räkna på ett bostadsköp med bunden ränta, om inte löptiden är så lång att du amorterat bort en väsentlig del innan periodens slut. När löptiden tar slut måste du ju ändå klara av det högre ränteläget för att kunna bo kvar. Räkna därför alltid med den rådande rörliga räntan, och lägg till en drastisk höjning inom rimliga gränser. För mitt eget köp tog jag SBAB:s tremånadersränta plus 3 %.

Har vi alltså lyckats få fram 345.200 till kontantinsats, lagfart och pantbrev återstår att låna 1.700.000. SBAB har i skrivandets stund en 3-månadersränta om 4,35 %. Höjer vi den med tre procentenheter är vi uppe i 7,35 %, vilket ger en årsränta på 124.950 kronor, eller 10.413 kronor per månad. Visar balansräkningen att det finns utrymme för det så har du råd!

Två faktorer som jag väljer att inte räkna med är fastighetsavgiften och ränteavdraget. För ett tag sen försvann ju fastighetsskatten och ersattes med en fastighetsavgift på omkring 6 000 kronor. Inför valet nu 2010 finns dock förslag om att återinföra fastighetsskatt på dyra hus om de rödgröna skulle vinna. Ränteavdraget har det däremot inte varit speciellt mycket debatt om, men eftersom det är politiskt kan det i princip försvinna när som helst. Då ränteavdraget oftast tar ut fastighetsavgiften, och lämnar lite ytterligare kvar för eventuella skattereformer, väljer jag att bortse från dessa två och se det som en bonus så länge det går plus.